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  • 存廢限購令

    陳月芹2022-09-16 21:17

    經濟觀察網 記者 陳月芹 丁文婷 秋臺風“梅花”登陸浙江舟山后,一路沿著海岸線北上,給江蘇、上海、山東半島沿海等城市帶來強勁風力和暴雨。一名東部城市官員已連續多日督查防汛防臺工作,并在間隙不忘密切關注——臨近城市出臺的樓市限購松綁政策是否經歷了“一日游”,能否比眼下的臺風撐得更久?

    東部沿海城市的步調“不約而同”地一致。9月8日,寧波全市放開限購門檻,一周后蘇州搖旗跟進,從多區域一點點擴至全域放開,到9月15日,青島、濟南同日官宣放松限購。9月16日,天津市也大幅放松了非本市戶籍新市民的購房限制,同時支持本市戶籍居民的改善性住房需求。

    何時松綁、放開到哪種程度,各城市政府暗暗角力。臨近城市之間,既是比肩對照、互相觀望的“兄弟”,看同級別城市打響第一槍后的市場反應;某種程度上雙方又是競爭關系:不限房票之后,市場購買力有限,誰能搶奪先機,也許下一批次賣地時就能看出分化,在金九銀十和第四季度迎來銷售“翹尾”。

    沒想到的是,臺風未過,蘇州和青島已經試探出了限購調整的“紅線”:9月16日,蘇州宣布恢復此前的購房政策,外地人買房仍需3年內連續6個月社?;騻€稅,并否認政策曾經松動過;青島直接在9月15日的公眾號推文中刪除了“二手住房不再限購”8個字,充分體現了“動態完善房地產政策”。

    近期,“除一線城市外,全面放開限購”的傳聞甚囂塵上,限購令,這個原為抑制住房投機需求以控制房價的階段性行政手段,動態影響了中國樓市近12年。隨著市場演變,限購從最具殺傷力的調控利器,逐步變成基礎手段,與各地逐步升級的限貸、限售、限簽、限離、限價、限商等一起,調節市場供需。

    直到這一輪房地產下行周期,市場需求低迷,1-8月全國房地產開發投資下降7.4%,供應不減反增,去庫存和穩市場成為調控應有之義,此時,多年飽受爭議的限購令存續與否,被再次推至臺前。

    全面松動

    據不完全統計,年初至今,放松商品房限購的城市或地區已超37個。限購調整措施主要有四類:一是多孩家庭、投靠或調整計入標準增加購買套數;二是縮小限購區域;三是降低社保年限等購房要求等;四是直接或間接取消限購。

    8月份以后,南京、武漢、合肥相繼允許外地人以補繳社保方式購房,基本取消了限購;南京、大連向外地人二手房限購開刀;而廊坊、唐山、銀川、秦皇島、九江等地直接廢止了此前的調控政策,而不新發文件。

    到了9月,放松限購的“星星之火”逐步向新一線、強二線城市蔓延。

    寧波打響了全域放開限購的第一槍,不限戶籍,不限套數,也不官宣,直接于9月8日起執行,樓盤銷售和中介在收到口頭通知后一一傳開:外地人仍需要限購證明但不再進行審核,相當于不限購。當日下午,寧波房產市場管理中心回應稱,未收到通知,仍執行限購政策,但限購申請結果以各區的審核通知為準。槍聲不響,還留足了回撤的后路。

    與寧波相隔不遠的蘇州,也小心翼翼地對外釋放放開限購的消息。一位蘇州當地中介告訴經濟觀察報,在9月14日傳出全域放開限購前夕,蘇州先是放開了吳中區、吳江區、姑蘇區、相城區,次日才繼續放開了工業園區和高新區的限購,至此外地人在蘇州買首套房不再需要社保證明。

    不過,9月15日,蘇州住建局回應稱,外地人只限購一套房,以此否認了全面取消限購的說法。

    全國范圍來看,9月以來的松綁潮從東部沿海省份內的經濟強市開始,逐步向省會城市擴圍。

    只做不說

    實際上,作為江蘇省省會,南京8月初便傳出徹底取消限購的消息,南京市住房保障和房產局相關人士8月2日回復澎湃新聞時稱:這是不實消息,該局未收到也沒下發相關文件,南京沒有全面放開限購。

    而中介給出了經實操驗證的版本:6個月社??梢淮涡匝a繳,約6000元。

    不明文取消限購是很多城市的選擇,強調仍需“限購證明”或可先買房后補繳社保的小竅門,保留了解釋和修改口徑的余地。

    年內,南京頻頻出招,5次放松調控中出現3次“一日游”。4月底,外地人購房社保年限從2年降至6個月;5月20日,房地產協會發布的取消二手房限購消息,存活不到1天便刪除;8月1日傳出全面取消限購,次日相關部門回應不實,仍需6個月社保,但可補繳;8 月 12 日,一份南京信貸政策調整的文件曝光,宣布二套房最低首付比例可降至 3 成,次日再次被叫停。

    一位百強房企高管透露,南京已實施全面取消限購一個半月,外地人帶身份證和銀行卡來了即可買房,但更可怕的是,近一個月疊加金九促銷,市場沒有起色,8月新房成交面積環比還下降13%,9月上半月降幅仍在擴大,成交面積僅為新政前的7月份的38%。

    中指研究院統計14個二線城市的數據顯示,中秋假期間,南京總成交面積0.1萬平方米,同比下降89%,位居跌幅首位。

    此前,前述東部城市官員透露已關注到蘇州、寧波全域放開的消息,若蘇州不再“一日游”,其所在城市不排除參考和跟進。

    作為年內樓市銷售和土地市場表現在全國范圍仍屬第一隊列的城市,該東部城市官員坦言上級部門對這類城市開綠燈的可能性更小。年內,其所在城市已經制定了全域放開限購的方案,但最終未獲批準。

    和中西部城市選擇發放購房補貼、一再降低購房門檻相比,這個東部城市選擇了另一個調控思路:完全放開限購,增加房票,引入購買力。“新盤預售套數和具體房票有一定關聯,但現在(其所在城市)除極個別紅盤封頂限售外,多數新房房中簽率仍較高。我們的目標是維持到火熱搖號的程度。”該東部城市官員透露,紅盤需要搶的氛圍之下,居民買房信心才能恢復,市場就能流動起來,而不是靠財政發放幾千幾萬元的補貼刺激需求。

    經濟觀察報獲悉,天津、杭州等地已在醞釀放開限購政策,部分城市仍按兵觀望,觀察目前已放開城市的一二手房供給量和交易量變化,以此作為政策調整的參考。

    “限購放開后就看交易量,量上不來,形勢更嚴峻,說明這一年來需求持續被釋放得差不多了,那么放開限購這一標配動作已經失靈,需要研究更進一步的救市政策。”前述東部城市官員認為,短期內通過放開限購又一次拉升成交量,看著像盤活市場,實際是房價信號漲了,預期又一致往新一線沖,但現有資金量不足以撐起絕大部分二三線,因此,全國(除一線城市)放開限購可能只能給新一線、部分二線帶來增量。

    前述東部城市官員坦言,城市放開限購有一定風險,不得不“只做不說”、遮遮掩掩,還面臨著被叫停、“一日游”的風險,但此時搶跑能換來窗口期——等到所有城市都開閘,全國樓市的錢就流動起來了,先突圍而出就多去化一批庫存。多數城市可能會優先讓省內的經濟大市帶頭,因為這類城市人口與資源集聚性好,能拉動貸款需求,省會城市看好風向,第二輪再跟進,他解釋。

    利好消息傳出,開發商們也聞訊而動,一位頭部民企投拓人士得知限購可能放開的消息后,向集團特別申請在其所在城市第三批次供地增加投資額,提高舉牌價。次日土拍現場有所升溫,有8宗地觸及最高限價進入搖號環節。

    扭轉不易

    一位副省級官員向經濟觀察報表示,目前真正被限購抑制住的城市并不多,只有一線和部分二線城市,解除限購沒有太大意義,相比之下,降首付比例和降息更直接有效。

    “現在是購買力不足,不是限購限制。”他強調,解除核心城市限購只會加速全國崩盤,環一線的城市群直接進入樓市冰點,這對全局而言只有殺傷性,沒有貢獻度。而培育購買力的有效手段只有兩招:降低購房成本以及恢復市場信心。

    如果全面放開限購,其政策意義大于實際作用,傳遞出“政府支持樓市復蘇”的導向,但往往落實措施會跟指導思想背道而馳,差之毫厘謬以千里,因此各地必須警惕盲目、無序放開限購。

    他進一步解釋,放開限購后,金融政策要糾偏,須軟著陸,“不能飛到最高空關掉發動機,但現在市場持續低迷,只能先運轉起來,再逐步降速”。

    9月14日,一則消息幾乎和蘇州放開限購同時傳出——一線城市廣州選擇了另一種調控策略:對新項目備案價進行動態調整,“一房一價”由原來按樓棟均價正負6%調整為可上浮10%、下浮20%。

    廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,目前市場形勢發生很大變化,一方面是高價改善盤賣得好,甚至供不應求;另一方面是低價剛需盤去化難。因此,就需要實時調整限價政策。部分盤可以實時漲價,部分盤可以降價促銷。

    前述東部城市官員直言,廣州側重于讓房企想方設法活下去,而不是硬挺著不降價,把房子砸手里,更高的限價閾值能讓樓市回歸市場化。

    一位top30民企高管呼吁連同一線城市都全面放開限購,但他也理解現階段,樓市須分批次逐步放開,通過新一線城市形成示范效應,老百姓對房價有了預期,市場才能逐漸恢復。“如果沒有調控手段限制,一個城市群里,錢會往最核心的地方集中,而三四五線城市會受到很大壓力,這是必然的。”這位top30民企高管正調動全集團加大放開限購城市的供應量,趁著窗口期積極賣房。

    全面放開限購后,原來固化的以城市為范疇的購房格局會被打破,前瞻性、投資性的購房更有可能發生在新一線城市或資源型城市。

    前述東部城市官員也補充,此舉可能加快住房結構區域性供給不平衡。

    12年緊箍咒

    限購是調節房地產市場的重要利器,盡管其從出臺之初就飽受爭議,從經濟學的角度來看,市場會根據需求調節價格波動,因此,有觀點認為不應該用行政手段限制交易自由。

    回顧限購令的發展歷程,12年來幾度松松緊緊,有3個大的周期:

    2010年-2013年是調控收緊階段。

    2008年,美國次貸危機爆發,引發席卷全球的金融危機。中國政府出臺四萬億投資計劃,采取寬松政策提振樓市,推動了樓市的火熱。2008年中央接連發布四份文件,要求降低房地產交易稅費、下調首付比例和個人信貸利率。

    2010年4月17日 ,國務院出臺《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》,要求房價上漲過快城市限制家庭購房套數,被業內稱為“限購令”。

    半個月后,北京宣布“北京家庭只能新購一套商品房”,全國首份限購令出爐。此后上海、廣州、杭州、南京等城市跟進,并伴隨著2011年“國八條”出臺,從一線城市到二三四線城市全面鋪開,彼時房地產正處于上漲周期,到了 2011 年底,國內 70 個大中城市已有 46個城市出臺限購政策。

    首輪限購持續到 2014 年。第一階段的限購政策,也使得房地產需求被遏制,商品房空置面積較大,房地產庫存增加,此時經濟也面臨下行態勢。各地政府為了刺激市場回暖,紛紛對限購政策進行松綁,呼和浩特在全國率先取消實施3年的限購政策,至2016年1月底,全國46個限購城市,僅有北京、上海、廣州、深圳、三亞5個未取消限購。

    但隨著2016 年樓市的重新火熱,全國各大城市又相繼出臺了第二輪限購令,且力度相對于第一輪更加嚴格,并一直延續至今。

    有觀點認為,限購將住房和剛性居住錨定在一起,尤其是在住房緊缺、供需矛盾尖銳、金融流動性充裕的階段,限購起到了重要的作用,隨著調控手段的逐漸增多,如限貸、限售、限簽、限離、限價、限商等,限購這一基本手段存續與否需要被重新審視。

    9月14日,住建部住房改革與發展司司長王勝軍在“中國這十年”系列主題新聞發布會上表示,十八大以來,多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度逐步完善,“房住不炒”成為社會共識。

    住建部副部長姜萬榮欣然介紹,近十年來,中國住房供應規模持續增加,商品房銷售面積累計132.34億平方米,是上一個十年的2.2倍。健全住房市場體系的同時,中國也積極加快完善以公租房、保障性租賃住房、共有產權住房為主體的住房保障體系。“十四五”期間,40個重點城市將建設籌集650萬套(間)保障性租賃住房,可解決近2000萬新市民、青年人的住房困難問題。到2021年年底,3800多萬困難群眾住進了公租房。

    前述top30民企高管呼吁,值此市場急需紓困、且住房保障體系日漸完善之際,有關部門應有序放開限購政策,分兩個市場進行調控:一是讓商品房市場回歸市場,二是繼續加大對中低收入人群住房需求的保障。

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    資深記者
    城市與不動產新聞中心華南組負責人
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